발행일 : 2025-06-16 14:13
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"리치래빗"이라는 닉네임으로, 부동산에 대해 궁금해할만한 주제로 글을 쓰는 현직교사입니다.
선생님들께서 내집마련이나 부동산 투자를 할 때, 기본적으로 아시면 좋을만한 정보를 드리는 일을 하고 있습니다.
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2) 알아 놓으면 도움이 되는 부동산 정보
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부동산과 관련된 모든 분야를 다루고 있습니다.
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강의제목 : 【알맹이만 떠먹여드리는 커리큘럼형 부동산강의】제3강 "부동산 상식"
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📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/ssam/meet/8717.edu
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지난 칼럼에서는 강남이 단순히 운 좋게 성장한 지역이 아니라,
철저하게 계산된 도시개발의 결과였다는 점을 다뤘습니다.
특히 '학군'이라는 프리미엄이 어떻게 전략적으로 이식되었고,
그것이 어떻게 수요와 집값을 동시에 끌어올렸는지를 살펴봤죠.
그런데 여기서 끝이 아닙니다. 강남은 교육만으로 완성된 도시가 아닙니다.
오늘은 그 이야기에 이어, 사람들이 잘 알지 못했던 강남의 또 다른 성장 배경을 짚어보려 합니다.
표면적으로는 보이지 않지만, 사실상 도시의 위상을 결정짓는 요소들이 조용히,
그러나 결정적으로 강남으로 옮겨졌죠.
오늘의 키워드는 3가지입니다.
덕수궁 돌담길, 봉은사, 그리고 캬바레
얼핏 보면 무슨 연관이 있을까 싶지만,
이 세 장소와 관련된 사연 속에는 강남이 단순한 신도시에서
권력과 자본, 유흥과 문화의 중심지로 바뀐 이면이 담겨 있습니다.
이번 글에서는 그 숨겨진 이동의 흔적들을 따라가며,
강남이 어떻게 ‘기회의 땅’에서 ‘상징의 땅’이 되었는지를 살펴보겠습니다.
강남이 막 개발되던 1970년대 초반, 이 지역은 여전히 텅 비어 있었습니다.
대규모 주택단지는 빠르게 들어서고 있었지만, 도시로서의 기능은 한참 부족했죠.
병원, 학교, 상권, 문화시설, 행정기관 같은 기반은 대부분 강북에 남아 있었고,
사람들은 강남을 여전히 ‘변두리’로 인식하던 시기였습니다.
서울시는 이런 이미지를 바꾸기 위해 과감한 결정을 내립니다.
사람을 먼저 보내기보다, 기관을 먼저 보내기로 한 것이죠.
그 결정의 핵심에는 바로 법조타운의 강남 이전,
그중에서도 서초동으로의 사법기능 집중이 있었습니다.
이전까지 대한민국 사법의 중심지는 단연 서소문동 구 법원청사였습니다.
▲[좌] 서소문동 경성재판소(1928.10.07.), [중] 대법원 청사로 쓰일 때의 사진, [우] 현재 모습
사실 서소문동에 있던 (구)법원청사는 가슴아픈 역사의 현장이었습니다.
왜냐면 광복후 우리가 대법원, 서울고등법원, 서울지방법원 청사로 사용한 곳이
바로…일제강점기, 우리나라 침탈기반 시설로서 일본이 법원건물로 사용하던
《경성재판소》였기 때문이죠.
1928년에 지어진 건물로 사실상 식민통치를 위한 법 기관이었던 셈인데
거기에 우리의 최고 사법기관이 다 들어가 있었으니…
위의 사진에서 보시다시피 경성재판소는 웅장한 고딕풍 양식으로 지어져
우리나라 사람들에게 ‘권위와 공포’를 심어주었던 곳입니다.
실제로 수많은 독립운동가들이 심문과 재판을 받고 인근 서대문형무소로 보내지기도 했었죠.
하지만 당시, 서울에 대규모 관공서로 쓸만한 건물이 부족했던 현실 때문에
“슬픈 역사”라고 평가하는데 공감할 수 밖에 없습니다.
다시 본론으로 돌아가서,
서울시는 이 ‘권위의 중심’을 과감히 강남, 그중에서도 서초동으로 옮기기로 결정합니다.
1980년대에 들어서면서 서울고등법원, 서울지방법원, 대법원, 서울중앙지검 등이 모두
서초동 법조타운 부지로 이전한 것이죠.
그 당시에는 기구와 인원 확장으로 인해 기존 청사가 좁아지고 있었던 시기였으니
옮겨갈 때가 되기도 했었죠.
당시 판·검사들 사이에서는 당연히 반발이 있었습니다.
교통은 불편했고, 주변엔 마땅한 식당 하나 없는 허허벌판 같은 곳이었으니까요.
하지만 그 불만은 오래가지 않았습니다.
사법기관들이 이전하면서 서초동 일대는 빠르게 프리미엄 지역으로 탈바꿈했고,
땅값은 가파르게 상승했습니다.
당연히 그렇겠죠. ‘바늘 가는데 실 가듯이’ 법원 검찰청이 이전했으면
당연히 변호사, 법무사와 같은 법률 서비스 업계도 자연스럽게 이동해야 하니까요.
지금은 서울 변호사 3명중 1명이 서초동에 사무실을 둘 정도라고 합니다.
▲ 『법조타운 이야기, 서릿벌에 서릿집 들어서다』중 발췌 (월간조선 뉴스룸)
첫번째 키워드입니다. 덕수궁 돌담길 이야기는 다 아시죠?
▲ [좌] 1971년, [우] 2022년, 덕수궁 돌담길
“덕수궁 돌담길을 함께 걸으면 연인이 헤어진다.”는 속설,
아마 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
이 말이 생긴 이유는 다름 아닌 과거 대법원과 법무부가 서소문에 있을 때 생겼던 이야기입니다.
▲ 서울가정법원과 덕수궁돌담길 위치
서울가정법원은 1971년부터 1989년까지 서소문동에 있었습니다.
과거 서소문동 경성재판소 그 자리죠… 위의 지도를 보시면
덕수궁 돌담길을 따라 나란히 자리했던 것을 확인할 수 있습니다.
감이 오시나요?
당시 이혼을 하려는 부부는 함께 덕수궁 돌담길을 따라 법원으로 가야 했습니다.
즉, 부부가 마지막으로 함께 걷는 길이 바로 이 돌담길이었던 셈이죠.
이 때문에 “덕수궁 돌담길을 연인과 함께 걸으면 헤어진다”는 속설이 생겼습니다.
실제로 서소문 가정법원 시절에 이 이야기가 널리 퍼졌고,
연인들에게는 금기의 장소로 여겨졌습니다.
하지만 서울 가정법원이 이전하면서 이 속설은 점차 미신으로만 남게 되었습니다.
이제는 마음 편히 연인과 함께 가보셔도 됩니다.
참고로 지금의 서울가정법원은 서초동을 거쳐 양재동 신축청사로 이전했습니다.
▲[좌]『국가등록문화유산 : 서울 구 대법원청사』, [우] 현 서울시립미술과 전경
서소문동의 옛 법원청사는 1995년 사법기능이 모두 서초동으로 이전하면서 문을 닫게 되었고,
이후 리모델링을 거쳐 현재는 “서울시립미술관 본관”으로 사용되고 있습니다.
하지만 그 상징성을 완전히 지우지는 않았습니다.
건물 전면 벽체와 현관부는 국가등록문화유산 제237호로 지정되어 보존되고 있으며,
이는 우리나라에 파사드(facade) 보존 설계가 도입된 초기 사례로 평가받습니다.
조선의 평리원부터 일제의 경성재판소, 대한민국의 대법원까지…
사법 권력이 한 공간에서 오랜 시간 켜켜이 쌓였던 흔적을 간직한 유산이죠.
서초동 법조타운이 만들어진 것은 단지 행정적 효율성이나 땅의 여유 때문이 아니었습니다.
이 사건은 사실상 국가 권위의 한 축이 강북에서 강남으로 이동한 상징적인 순간이었습니다.
원래 조선시대부터 일제강점기, 그리고 해방 이후까지 서울의 사법기관은 줄곧
경복궁 → 광화문 → 서소문으로 이어지는 전통적 권력 축 위에 놓여 있었습니다.
그런데 그 축을 통째로 강남, 그것도 새로 개발된 신도시로 옮겼다는 건
단순한 이전이 아니었습니다.
말 그대로 도시의 권력 구조를 재편한 사건이었고,
강남이 국가 질서의 일부가 되는 선언이기도 했습니다.
이러한 법원의 이전은 강남이 사람들에게 사회적 신뢰를 얻는 데 결정적인 역할을 했습니다.
법원이 있다는 사실 하나만으로도 사람들은 그 지역을 ‘질서 있고 안전한 곳’으로 인식합니다.
“법조타운 옆 동네는 범죄율도 낮고, 개발도 잘 된다”는 사회적 믿음이 생기기 시작했죠.
그리고 그 믿음은 단순한 인식에서 그치지 않았습니다.
실제로 서초동 일대는 법원 이전 이후 부동산 가치가 꾸준히 상승했고,
“서초에 산다”는 말은 곧 신뢰할 만한 공간에 거주한다는 상징으로 기능하게 됩니다.
학군과 아파트만으로는 설명되지 않는 공간의 위상이 만들어진 겁니다.
1970~80년대 정부는 강남 개발을 단순한 도시 확장 사업이 아니라,
국가적 과제로 간주했습니다.
이미 명문고를 옮기고, 법조타운까지 조성한 상황에서
이제는 보다 굵직한 공공기관과 대기업들을 강남으로 이전시켜야 한다는 인식이 자리잡았죠.
이 전략의 핵심은 단순히 땅을 메우는 것이 아니라,
도시의 위상을 재편하고, 사람과 자본을 유인할 거점을 만드는 것이었습니다.
그 대표적인 대상이 바로 한국전력공사였습니다.
한전은 원래 서울 도심 한복판인 남대문로, 을지로, 청담동 등지를 전전하던 상황이었지만,
1980년대 중반 정부 방침에 따라 강남 삼성동으로 본사 이전 명령을 받습니다.
표면적인 이유는 서울 도심의 과밀화 해소였지만,
본질적으로는 강남 개발에 상징성을 더하고자 하는 정치적 목적이 뚜렷했습니다.
당시로서는 한전 같은 대형 공기업이 들어서는 것 자체가
강남 신도시 개발의 신호탄으로 여겨졌기 때문입니다.
▲ 『삼성동 국제무역박람회장(1982)』
위 사진은 삼성동에 한전이 들어오기 전
코엑스에서 열린 국제무역박람회장을 담은 사진입니다.
사진을 보셔서 아시겠지만 그 당시 한전 부지주변은 황량 그 잡채…
고층 빌딩은 거의 없었고, 평평한 들판과 간혹 보이는 단층 및 2층짜리 주택이 있었죠.
그래서 80년대 초 코엑스 일대는 넓은 땅에 건물은 박람회 건물 뿐, 평평했다는 증언도 있습니다.
▲ 『국제무역박람회 참여자의 증언 중 일부(2013.10.17.)』
황량한 곳으로 가라고 했으니 당시 임직원들의 반응은 기대반 우려 반이었습니다.
하지만 1986년, 2만 4천평 부지에 22층 본관 등 대규모로 삼성동 사옥은 준공이 되었고
서울 남쪽의 새로운 랜드마크가 되었습니다.
정부의 노림수대로 한전의 입주는 강남개발의 상징이 되었습니다.
이후 대기업, 금융기관, 상업시설, 주거단지 등이 빠르게 들어서며
삼성동 일대가 서울의 핵심 업무·상업지구로 성장하는 계기가 된 거죠.
사실 삼성동의 한전 본사 부지는
원래 대한불교조계종 봉은사 소유의 약 33만㎡(10만 평)였습니다.
위의 사진에 보시면 코엑스 뒤쪽에 있는 절 보이시죠?? 그 봉은사입니다.
당시 봉은사는 한전부지와 코엑스 일부, 경기고등학교에 이르는 넓은 땅을 소유했습니다.
하지만 영동 지역이 개발되기 전까지는
스님들이 농사를 짓기도 하는 한적한 사찰이었다고 합니다.
그리고 서울 사대문 안에서 봉은사에 가려면
마포나 뚝섬에서 배를 타고 한참을 걸어가야 할 정도로 접근이 불편해서,
‘뚝섬 봉은사’라는 별칭이 있기도 했습니다.
실제로 1960년대까지도 서울 시내에서 봉은사에 가려면 나룻배를 이용해야 했죠.
지금은 삼성동 가장 노른자리 중 한자리를 차지하고 있는 봉은사가 옛날엔 그랬다니…
▲[좌] 일제 강점기 봉은사 전경,
[우] 봉은사가 매도한 토지 중 일부를 돌려달라고 상공부에 보낸 공문의 일부
1970년대 박정희 정부는 강남 개발을 본격화하면서, 이 땅을 한전 본사 부지로 점찍었습니다.
그러나 공식 개발계획이 발표되면 땅값이 폭등할 것을 우려해,
정부는 극비리에 봉은사 토지를 확보하기로 결정합니다.
상공부 장관은 서울시장에게 비밀 매입을 지시했고,
서울시 도시계획과는 조계종 총무원과의 계약을
단 6일 만에 성사시키기 위한 준비에 들어갑니다.
▲ 『봉은사 토지를 매도키로 한 총무회의 결의록(1969.12.18.)』
위의 자료를 보시면 봉은사 소유의 별지 재산을 처분하여
불교회관을 건립(매입)할 것이라고 써져 있습니다.
사실, 이 당시 조계종은 자금이 필요했습니다.
조계종의 종립학교인 동국대학교는 캠퍼스 확장과 교육시설 확보를 위해
대전으로 이전하는 “중앙공무원교육원 건물”을 매입하고 싶어 하던 상황에
조계종 총무원에 도움을 요청한 상황이었죠.
그래서 조계종 총무원은 동국대의 요청을 받아들여
삼성동 봉은사 소유 토지 10만평을 서울시에 매각했고,
그 매각 대금은 1970년 중앙공무원교육원(현 혜화관) 건물과 부지를 매입하는데 사용됩니다.
▲ [좌] 동국대 혜화관 위치, [중] 현 혜화관, [우] 현 혜화관 건물인 1960년대 중앙공무원교육원
▲『개교이래 숨가쁘게 달려온 동악의 104주년, 그리고 동대신문 지령 1500호』 동대신문(2010.11.28.)
하지만 토지 매도 당시, 봉은사 주지 서운 스님은 토지 처분을 거부했으나,
조계종 총무원장이 주지를 해임하고 스스로 주지로 취임하여 계약을 체결습니다.
이 과정은 군사정권의 강제수용, 권력형 거래로 불교계와 언론으로부터 비판을 받았습니다.
그리고 이 과정에서 막대한 시세차익이 생겼는데
이것이 정치자금화 되는 등 국가권력의 조직적 투기가 일어나기도 했습니다.
봉은사 측은 훗날 “박정희 정권의 압력으로 땅을 어쩔 수 없이 팔았다”고 주장하며,
2020년부터 본격적으로 한전을 상대로 소송을 제기합니다.
그러나 2024년, 대법원은 정부 측의 손을 들어주며 최종 패소가 확정됩니다.
이제 마지막 키워드입니다. 캬바레
1972년 4월, 서울시는 “특정시설제한구역” 제도를 발표합니다.
이 조치는 종로·중구 전역과 용산·마포·성북·성동구 일부 등 2,780만㎡(840만 평)에서
“특정시설”의 신규설치를 금지하고 기존 업소의 신축, 개축, 증축도 금지하는 조치를 내립니다.
그래서 강북 지역, 특히 중구, 종로구에서는
백화점
도매시장
일반 요식업
유흥업소 등의 신규진입이 불가능해진 것입니다.
▲1970년 8월, 요식업 및 유흥업소 광고
위 광고는 모두 강북의 요식업 및 유흥업소 광고입니다.
특정시설제한조치 이후에는 이런 업소들의 영업이 힘들어진거죠.
특히 강북에는 불시검문과 단속도 강화되었는데,
단속된 경우에는 예외없이 영업정지, 과태료 부과 처분을 내렸으며, 형사입건 되는 경우도 많았죠.
▲『유흥가 시간외영업에 대한 기사(1970.06.20.)』매일신문
특정시설제한조치 이전에는 위 기사의 내용처럼
유흥업소가 법정 영업시간 밤 11시를 넘겨 불법영업을 하기도 했는데
강북지역 캬바레 단속이 심해지면서
손님들도 “이제 강북에서는 춤도 못추겠다”는 이야기가 나오기 시작했습니다.
그리고 “강남에 가면 단속도 안한다더라…“라는 소문도 함께 퍼지기 시작했죠.
신도시로 개발되던 강남(신사동, 압구정동, 논현동, 삼성동, 대치동 등)은
각종 규제에서 자유로웠고, 서울시는 취득세 등 세금 감면 혜택까지 제공했습니다.
업소주들에게 “강북에서 영업하기는 힘들 것”이라는 메시지를 반복적으로 전달하며,
사실상 강남 이전을 권고하는 행정적 유도였죠.
그 결과 강북의 일반음식점, 다방, 제과점, 유흥업소들은 대거 강남으로 이전하기 시작합니다.
특히, 신사, 압구정, 논현동, 삼성동 등 강남 전역으로 대거 이전했고,
이러한 “특정시설제한조치”가 강남이 서울의 대표적인 상업지구로 성장하는데
결정적인 영향을 하기도 한 것입니다.
강남 개발은 단순한 도시 확장이 아니었습니다.
이는 주거(아파트), 교육(명문고·학군), 법조(법원·검찰), 상권(오피스·상업지구), 공공기관(한전 등) 등
도시를 구성하는 거의 모든 핵심 기능을 계획적으로 이전·집적한
유례없는 도시 재편 프로젝트였습니다.
말 그대로 서울의 구조를 갈아엎고, 새로운 중심을 만든 작업이었죠.
그럼 제2의 강남도 가능할까?
강남같은 도시는 이제 다시 보기 힘들 것 같습니다.
당시의 강남 개발은 강력한 국가 권력, 행정 일방성, 소유권의 무력화까지 가능했던
군부 통치 시절이었기에 가능했던 일이었죠.
도시를 설계하고, 기능을 배치하고, 토지를 수용하고, 기관을 옮기고, 여론을 제어하던
그 시대의 방식은 오늘날 민주주의적 절차와 시장 구조 속에서는 더 이상 허용되지 않습니다.
명문고와 공기업의 강제이전, 특정시설제한조치 등
각 기관과 시설의 자율권을 제한하고 재산권을 심하게 침해할 수 있는
이런 조치가 지금은 불가능합니다.
그래서 이제 강남같은 도시는 다시 보기 어려울 듯 합니다.
그저 ‘제2의 강남’일 뿐이지 그것이 강남과 어깨를 나란히 할 수 있는 도시다?
그런 의미는 아닌듯 합니다.
원래 “경부고속도로 개발”이야기도 넣으려고 했는데 이건 3부로 넘겨야 할 것 같습니다.
강남개발의 하이라이트인 경부고속도로 이야기는 다음 칼럼에서 이어가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사하며 다음 3부에서 뵙겠습니다.
강의제목 : 【알맹이만 떠먹여드리는 커리큘럼형 부동산강의】제3강 "부동산 상식"
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