발행일 : 2025-07-01 11:43
저는 결혼 전 빌라 전세살이부터 시작해서 부동산 투자자/임대인으로 다수의 전세 계약을 체결했습니다.
임차인으로 있을 때와 임대인으로 있을 때 경험했던 전세 계약 경험을 바탕으로 선생님들께
절대적으로 전세보증금을 지킬 수 있는 전세 구하기 정보를 만들었습니다.
전세 계약을 할 때 철저하게 준비한다면 위험한 전세 물건에 들어갈 일은 없습니다.
이 정보가 선생님들께 특히 사회초년생 선생님들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하십니까.
선생님지킴이
파이팅쌤입니다!
내 보증금을 절대적으로 지키는 안전한 전세 구하기 필수정보 PART 2.
입니다.
지난 글을 보고 오시면
이해하시는데 더 도움이 되실겁니다.
https://ssam.teacherville.co.kr/ssam/contents/25287.edu
지난 글에서
전세 계약 전까지 우리가 확인해야하는
필수 사항을 확인했습니다.
공인중개사 분께
원하는 특약사항을 이야기하고
가계약금을
_/가계약금/
/계약금/
/잔금/
모두 임대인 통장으로 입금해야 합니다.
넣고
계약 날짜를 잡았습니다.
계약 당일이 되었습니다.
계약 시
우리는
아래와 같은 사항들을 한번 더 확인합니다.
가계약 전에
중개사무소에서 확인하고
우리가 집에서도 한번 더 확인했습니다.
계약일에 변동 사항이 있는지 한번 더 확인합니다.
https://www.iros.go.kr/index.jsp
임대인 신분증을 확인합니다.
임대인의 국세 및 지방세 완납증명서를
확인합니다.
_정부24에서 인터넷으로
간단히 발급 가능합니다.
안가지고 오면 중개사무소에서 출력 가능합니다.
https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=12100000011
주택임대차 표준계약서를
이용하여 계약을 진행합니다.
법무부에 등재되어있는 표준계약서를 첨부해드립니다.
을
확인합니다.
신분증
임대인과 대리인 모두의 신분증 사본 필요
인감증명서와 인감도장은
임대인 명의로 발급되어야하며
위임장에 찍혀있는 인감도장이
동일한지 확인해야 합니다.
_다만
저는 웬만하면 임대인 본인과 계약을
진행하는 것을 추천합니다.
전세 계약 시 임대인에게 보내야하는
모든 금액은
임대인 통장으로 입금해야 합니다.
은행에서 전세 대출 상담을 하며
보증보험 가입 가능 여부를 다시 한번 확인합니다.
아래의 전세 계약 특약은
매물을 보고 가계약금을 넣은 후
중개소에서
바로 중개사에게 이야기를 해놓고
계약서에 넣을 수 있도록 좋게 압박을 해야합니다.
만약 중간에 특약이 생각이 난다면
계약서 쓰기 전에라도 미리 중개사에게 말하는 것이 좋습니다.
계약서 쓰는 날 임대인과
괜히 감정 싸움을 할 필요가 없기 때문입니다.
공인중개사를 잘 활용해야 합니다.
1. 임대인은 임차인의 대항력 확보 전까지
선순위 근저당 설정 및 모든 추가 등기를
금지한다.
위반 시 계약 해지을 해지 한다.
2. 본 계약은 전세자금 대출로 진행하며,
대출 승인 불가 시 임대인은 계약금 전액을 반환한다.
_임차인에게 매우 유리한 특약으로
요즘 대출 심사가 매우 까다롭기에
넣어놓으면 좋습니다.
쉽게 말해 내 신용도 부족으로 인해
대출이 거절되도
계약을 파기할 수 있다는 의미입니다.
그러나 임대인 입장에서는
들어주기가 쉽지 않습니다.
그래도
임차인 입장에서는
넣어볼 시도는 할 필요 있습니다.
임대인이 거부한다면
본 계약은 전세자금 대출로 진행하며,
임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한
전세 자금 대출 미승인 시
임대인은 계약금 전액을 반환한다.
로
문구를 변경하시면 됩니다.
3.임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해
필요한 절차에 적극 협조하며 보증보험 가입 미승인시
계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.
_이 특약도 임대인이 들어줄 가능성이 낮습니다. 저도 그렇습니다..
다만 시도는 해볼만 합니다.
그리고 임대인이 거부할 시
보증보험 가입 미승인 사유가 임차목적물 하자 또는 임대인에게 있을 시
로 수정요구도 시도해 볼만 합니다.
4. 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있는 경우
등기사항전부증명서상 근저당권 0000은행 채권최고액 금 0000원이 있으나
계약일(또는 잔금일)에 전액상환 및 말소하기로 한다.
5. 임대인은 계약 기간 동안 해당 부동산을 담보로
추가 대출을 실행하지 않는다.
담보물에 대한 특약도 있으나
이는
대부분 기본으로 들어가 있기에
위에 있는 5가지는 특약으로 꼭 넣으시길
바라겠습니다.
드디어 잔금일이 되었습니다.
잔금일에는
등기부등본을 잔금일 당일 아침에
다시 한번 꼭 확인합니다.
정신이 없더라도 꼼꼼히
보시고
_항상 열람 일시를 확인해야 합니다.
처음 잔금치루시는 분이면
사무소에 가면 정신이 없을테니
집에서 보고 가시는 것도 방법입니다.
이 부분은
기존에 근저당이 설정되어 있는 부동산일 경우에
해당됩니다.
1) 임대인이 주담대 실행한 은행에
연락해서 가상계좌를 받습니다.
※ 중요
2) 임차인은 임대인의
주담대 상환 가상 계좌로
입금을 합니다.
_전세대출을 받는 경우
임차인 전세대출을 실행할 때
입금 계좌를
임대인 대출 상환 가상계좌로 입금하도록 합니다.
3) 입금이 되었는지 다시 한번 확인합니다.
_모바일 앱이나
은행에 전화해서 확인 가능합니다.
그리고
공인중개사무소를 나오기 전
전기, 가스, 수도 시설 확인하기
공과금 확인하기
_전기세, 수도세 등 각종 공과금을 확인합니다.
아파트의 경우 관리사무소에서
확인이 가능하지만
빌라같은 곳은
직접 업체에 연락하고 검침을 해야합니다.
매물 하자여부 확인하기
_이사짐 넣기 전
집안을 꼼꼼히 보면서
문제가 될 소지가 있는 곳은
영상 촬영을 하거나 사진을 찍고
바로 공인중개사에게 보냅니다.
전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 임차인의
대항력 + 우선변제권 확보가 됩니다.
_대항력과 우선변제권은 쉽게 말해 전세 거주중인 집이
경매로 넘어갔을 때
내가 계약한 기간동안 살 수 있는 권리와 내 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.
- 신축 빌라 및 신축 오피스텔은
웬만하면 전세로
들어가지 않습니다
- 전세 시세를 파악하기 어렵기
때문입니다.
- 특히
등기부등본에 소유자가 명확하지 않을 때는
절대 금지입니다.
- 전세는 구입하는 것이
아니라
우리가 잠시 빌리는 것입니다.
신축을 고집할 필요는 1도 없습니다.
- 오피스텔의 경우
대부분 매매가와 전세가가 비슷합니다.
전세가율이 높다는 뜻입니다.
- 이때
거래가 잘 되는 오피스텔이면 그나마 낫지만
위험하기는 마찬가지입니다.
거래가 잘되는 지는
네이버 부동산
에서
매물수를 확인하고
아실
https://asil.kr/asil/index.jsp
에서
실거래 등록된 추이를 보면 됩니다.
보증보험 가입은
선택이 아니고 필수입니다.
- 보증보험 가입이
안되는 곳은 아예 쳐다도 보지
마시기 바랍니다.
- 전세보다는 월세가 낫지만
한달에 나가는 비용을 생각해서
많은 사람들이 전세를 택합니다.
- 월급이 적은
저연차 선생님 및 사회 초년생
회사원분들에게는 당연한 선택입니다.
- 꼭
신중하게 잘 파악하고
전세를 들어가기 바라겠습니다.
이상으로
내 보증금을 절대적으로 지키는 안전한 전세 구하기 필수정보 PART 2.
을
마치도록 하겠습니다.
전세 계약 시
천천히 이 글을 여러 번 정독해보시고
첨부한 체크리스트를 확인하며
놓치는 것이 없도록
잘 준비하시길 바라겠습니다.
대부분의 임대인이 선량하지만
그래도 임차인분들은
완벽하게 대비를 하고 있어야합니다.
안전한 전세집을 구하시고 열심히 시드를 모아서 좋은 집을
장만하시기를 기원하겠습니다. 할 수 있습니다!
